河南广播电视台乡村频道 孙文 孙佩 杨小光（通讯员：李倩 张传新）

为构建和谐的物业服务关系，规范物业服务行为，促进社会和谐稳定，三门峡市湖滨区人民法院近日向某物业公司发出司法建议书，通过司法建议强化诉源治理，服务基层治理，物业公司积极回应并大力整改，赢得了物业公司和小区业主的双方认可，收到良好效果。

最近，三门峡市湖滨区人民法院受理多起某物业公司与商铺业主之间的物业服务合同纠纷，通过审理及审查该公司其他涉讼物业服务合同纠纷案件，发现该公司在为商铺业主提供物业服务过程中，提供服务质量确实存在瑕疵，造成部分商铺业主以此为由拖欠物业费。立足于督促物业服务企业不断提高服务质量，化解物业与业主之间的矛盾，湖滨区人民法院酌情判决商铺业主按照一定比例缴纳物业服务费，并驳回该公司关于违约金的诉讼请求。

为切实加强该公司的物业服务管理，化解该公司在小区面临的物业服务纠纷，湖滨区人民法院向该物业公司发出司法建议书。从提升服务意识，全面履行合同约定管理服务义务；定期开展座谈，广泛听取业主意见；积极主动进行信息公开，便于业主监督；积极参与诉前调解，合力化解矛盾；接受法院整改监督，提升服务水平等四个方面对物业公司提出建议。敦促物业公司牢记小区物业管理人职责，恪守以人为本、诚实信用理念，全面听取业主意见，积极改正工作不足，不断提高服务质量，全面提升业主满意度，共同营造干净、文明、安全、和谐的居住和营商环境，减少矛盾纠纷，促进社会和谐稳定。

司法建议发出后，得到了该物业公司的高度重视与积极回应，该公司于12月13日回函：1.切实提升保洁、巡查、安保等物业服务质量，提升响应效率，并制定了详细的整改提升方案；2.12月6日，该物业公司和商铺代表进行了首次商谈；12月9日，开展上门满意度调查；近期将举行满意度测评活动，汇总业主意见，切实提升，逐条予以解决、回应和公示。3.12月6日，由社区组织开展协调会，针对业主关心的水电费问题进行回复，并明确办结节点。4.关于物业费纠纷，采取沟通为主的方式化解矛盾，积极解决业主诉求和其他问题，急业主所急，想业主所想，提高业主满意度，促进小区和谐，减少诉讼率。

司法建议，是源于案件又超越案件的治理之策，也是司法机关抓前端、治未病的重要方式。近年来，湖滨区法院不断深化能动司法理念，在审判实践中主动延伸司法审判职能，加强对经济社会领域突出矛盾的研判，充分运用司法建议为社会综合治理“把脉开方”，积极发挥司法建议在助力优化法治化营商环境方面的重要作用，并在司法建议制发后坚持跟踪问效，推动司法建议工作真正落到实处，做实“抓前端、治未病”，实现矛盾纠纷“化为未发，止于未诉”，以此努力实现办案的政治效果、法律效果与社会效果的有机统一，切实提升人民群众的幸福指数，为维护社会和谐稳定提供强有力的司法服务和保障。

法官说法

根据《民法典》第九百四十四条规定，业主应按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。对于大多数物业服务公司而言，物业管理费是维系其正常运营的重要收入，如达到一定比例的物业费无法正常收取，人员工资、设备保养及其他维护性支出将捉襟见肘，反过来势必影响小区业主权益保障。但是，如业主提出物业服务不到位的抗辩，且已举证证明物业服务公司构成根本违约或存在重瑕疵的，物业服务公司亦应承担相应的违约责任，法院应酌情对物业费及相应滞纳金予以减免。

法官后语

物业服务具有公众性，其价值在于满足公共性服务的同时达到对整个居住环境品质的提升，最终体现在对业主个体的服务价值。物业服务费的构成包括保洁费、保安费、绿化费等，大部分属于全体业主公共部分管理、共同设备设施维护费用，并非是简单针对某个业主的私人服务。

近年来，随着城镇化进程的加快，物业服务企业服务水平与业主不断增长的物业服务需求之间的矛盾日益凸显，业主不满意物业服务从而拖缴物业费而引发的物业服务纠纷案件呈急剧上升趋势，虽然该类案件事实清楚、标的额小，但涉及众多业主的切身利益，往往以批量案件形式出现，案件量大、矛盾易激化，甚至可能引发群体性事件，进而可能影响社会和谐稳定，是诉源治理工作中亟待攻破的案源“高地”。

为此，物业管理公司应遵循《民法典》《物业管理条例》规定及物业服务合同约定，提高管理水平和服务质量，充分保障业主居住权益，切实让“花钱买服务”的业主感受到物业费价有所值。业主在享有业主权利的同时，亦应履行遵守业主公约、业主大会议事规则，按时缴纳物业服务费用等义务。物、业双方应基于物业服务合同的法律关系，推动实现同频共振、良性互动，依托多元化解机制妥善处理纠纷。相关管理部门也应找准物业纠纷“病灶”，有效沟通、及时协调、对症下药，多方携手合力，共同推进宜居和谐社区建设，与法同行共铸美好生活。